artikel

Leeg kantoor verdient nieuwe bestemming

bouwbreed

Het proefschrift van Hilde Remøy gaat over de leegstand van kantoren en wat daaraan te doen is.

De conclusies van het proefschrift en de huidige marktontwikkelingen vragen
om een omslag in denken in de vastgoed- en bouwsector en bij de overheid, stelt
Gerben van Dijk. ‘Out of office’ is de titel van het proefschrift van Hilde
Remøy waarop ze eerder deze maand promoveerde aan de TU Delft. Diverse media
schonken aandacht aan haar promotie met weinig vrolijke titels: ‘Sanering
kantoormarkt nabij’ of ‘Lege kantoren ten dode opgeschreven’.

Relevant

Het onderwerp en de conclusies zijn voor de bouwwereld zeer relevant. Via
rapportages van onder andere DTZ Zadelhoff weten we inmiddels dat een fors deel
van de leegstand een structureel karakter heeft, dat wil zeggen dat gebouwen
drie jaar of langer leegstaan. Uit het onderzoek van Hilde Remøy – waarbij 200
kantoren onder de loep genomen werden – blijkt dat niet alleen harde factoren
zoals bereikbaarheid, parkeermogelijkheden en flexibiliteit van gebouwen een rol
spelen bij leegstand, maar ook zachte factoren zoals imago, status, visuele
kwaliteit en ruimtelijkheid. Zelfs nieuwe gebouwen met een lage visuele en
functionele kwaliteit hebben een hoog leegstandspercentage. Hét obstakel voor
transformatie of herbestemmen bleek de financiële boekwaarde. Dat deze virtuele
waarde geen afspiegeling meer is van de werkelijkheid dringt nog niet overal
door. Zo werd opgemerkt dat een kantorencomplex veel meer waard is dan een
wooncomplex. Uiteindelijk wordt de waarde bepaald door de markt en als de
behoefte aan vierkante meters kantoor teveel uit de pas loopt met de vraag,
wordt de prijs na verloop van tijd echt wel lager. Het kan dan zomaar zijn dat
het prijstechnisch prima haalbaar is om er woningen te realiseren. Elke dag zijn
er meer beleggers die zich dat realiseren en hun pand – niet tegen boekwaarde,
maar tegen de prijs van oud beton – ‘inleveren’ bij een ontwikkelaar. En als we
dan toch nieuw willen bouwen dan concludeert Hilde Remøy dat de toekomst ligt in
makkelijk aanpasbare gebouwen met een hoge architectonische kwaliteit op
multifunctionele locaties, zodat indien gewenst de bestemming eenvoudig kan
wijzigen. De conclusies van het proefschrift en de huidige marktontwikkelingen
vragen om een omslag in denken in de vastgoed- en bouwsector, maar ook bij de
overheid. Vanuit de overheid wordt sinds enige tijd gewerkt aan een Nationaal
Programma Herbestemming. Op 24 juni zal programmamanager Frank Strolenberg
tijdens het Nationaal Congres Leegstand en Herbestemming de contouren van dit
programma schetsen. Met name de lokale overheid zal zelf ook het roer om moeten
gooien.

Overcapaciteit

Het Nirov constateerde onlangs een enorme overcapaciteit in ruimtelijke
plannen van gemeenten en haalde daarbij een oud idee van de TU Delft uit de kast
om voor elk nieuw te bouwen kantoorpand hetzelfde aantal vierkante meters uit de
voorraad te nemen. Een pijnlijke zaak omdat gemeenten maar al te graag weiland
ontwikkelen en daar zelf ook aan verdienen. De stap die sommige gemeenten, zoals
Zutphen, al hebben gezet door kantoren niet op voorraad te laten bouwen, maar
pas dan als meer dan driekwart verhuurd is, is in dat opzicht wel sympathiek,
maar waarschijnlijk onvoldoende. Dat een nieuw te bouwen pand verhuurd is, zegt
nog niets over wat mogelijk – in een andere gemeente – wordt achtergelaten. Het
wordt tijd dat bouwers, ontwikkelaars, architecten en overheden hun aandacht
verleggen van groene weilanden naar grijze kantoorpanden; van fonkelnieuwe
gebouwen naar briljante herbestemmingen. Om die saaie en grijze panden nieuwe en
gevarieerde bestemmingen te geven. Weg met de wegwerpmentaliteit in de gebouwde
omgeving. Wel zo duurzaam.

Projectmanager SBR
www.sbr.nl.

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels