artikel

Grondkosten stijgen door dure nieuwbouw

bouwbreed Premium

De directeur van bouwgarantieverzekeraar Woningborg, Peter van Noord stelt dat niet de bouwkosten de grootste boosdoener zijn van de sterk gestegen prijzen van nieuwbouwwoningen, maar de prijzen die voor de grond berekend worden.

Joop de Haan denkt dat noch de grondkosten, noch de bouwkosten de stijging
veroorzaken. Neem bijvoorbeeld mijn eigen woning. Het nieuwbouwappartement dat
ik in 1999 in Amsterdam van papier kocht was bij oplevering twee jaar later al
40 procent meer waard. Begin 2009 was de waarde zelfs verdubbeld. Maar ik heb
intussen geen extra bouw- of grondkosten betaald, dus daar ligt het niet aan. En
als het aan de stijging van de bouwkosten of de grondkosten zou liggen, hoe komt
het dan dat de prijzen van woningen in de bestaande voorraad ook heel sterk zijn
gestegen?

Inkomens

De stijging is de afgelopen tien jaar ver uitgegaan boven de inkomensgroei.
Dat kon alleen doordat de kredietverstrekkers de inkomens van de huizenkopers
anders zijn gaan beoordelen. Voorheen wilden ze een tweede inkomen maar voor een
klein deel meetellen bij hun hypotheekberekening, omdat verwacht werd dat één
van de partners zou stoppen met werken als er kinderen kwamen. Maar met de
stormachtige groei van de kinderopvang gingen ze het tweede inkomen steeds meer
volwaardig meerekenen. Mensen met een tijdelijk contract konden voorheen geen
hypotheek krijgen, want het gaf de banken onvoldoende zekerheid dat zij hun
verplichtingen konden nakomen. Maar met de enorme groei van het aanbod van
tijdelijk werk en het aantal flexwerkers gingen ze daar positiever tegenaan
kijken. Daarnaast hebben kredietverstrekkers een scala aan nieuwe producten
geïntroduceerd. Toen kopers nog elk jaar een deel van hun schuld aflosten had de
hypotheekrenteaftrek betrekking op een jaarlijks dalend rentedeel. Maar deels of
helemaal aflossingsvrij lenen heeft een hoge vlucht genomen. Door niet af te
lossen werd de aftrekmogelijkheid verruimd en kon er meer geleend worden. De
tophypotheek is een instrument dat de koopkracht van huishoudens vergroot,
evenals een lening op basis van een aandelenpakket. Allemaal goed voor de omzet
van de kredietverstrekkers, maar ook goed voor de kopers, want zij konden
duurdere, mooiere huizen kopen. Totdat steeds meer kopers de verruimde
leenmogelijkheden gingen gebruiken. Het aanbod van nieuwe woningen reageert
immers zeer traag op veranderingen in de vraag. Het sterk toegenomen
leenvermogen kon daardoor alleen maar leiden tot sterk stijgende huizenprijzen.
Veel partijen hebben daarvan een graantje meegepikt. De lonen en winsten in de
bouwsector konden fors stijgen. Grondeigenaren met een residuele benadering
konden hun prijzen optrekken. De schatkist ontving grote bedragen uit
overdrachtskosten en btw-opbrengsten, maar gaf ook grote bedragen terug aan
hypotheekrenteaftrek. Huizenkopers in het drukke, welvarende gebied tussen
Haarlem en Arnhem/Nijmegen zagen met schrik hun koopkracht afnemen, ook als ze
tweeverdieners waren. Voor alleenstaande starters werd kopen vrijwel onmogelijk,
met één inkomen kom je er gewoon niet. Zo werd recent een gerenoveerd
appartement van 77 vierkante meter in een Amsterdamse 19e eeuwse buurt te koop
aangeboden voor 299.000 euro k.k. met als bijschrift: ideaal voor startende
tweeverdieners of 50-plussers. Startersregelingen vergrootten de vraag zonder
verhoging van het aanbod – met opnieuw prijsstijgingen als gevolg. De
kredietverstrekkers bleven meedenken met hun klanten en boden starters de
mogelijkheid hun ouders mee te laten betalen, bijvoorbeeld uit de overwaarde van
hun ooit goedkoop gekochte huis.

Speculatieobject

De eigen woning werd door dit alles van appeltje voor de dorst na de
pensionering tot een speculatieobject dat de eigenaar in staat moest stellen met
zo min mogelijk aflossing steeds beter te gaan wonen. Conclusie: de stijging van
de grondkosten die Van Noord signaleert is een gevolg en geen oorzaak van de
duurdere nieuwbouw. Met de kredietcrisis die na de zomer van 2008 uitbrak is de
wedloop van prijsstijgingen en verruiming van kredietverstrekking voorlopig tot
staan gebracht.

Stadssocioloog

Reageer op dit artikel